LA VENTE EN VIAGER AU LUXEMBOURG,  QUELS AVANTAGES ?

La vente avec rente viagère peut être définie comme un contrat de vente par lequel une personne appelée le crédirentier vend un bien immobilier, mobilier ou un capital à une personne appelée débirentier contre le paiement d’une rente qui s’éteindra au décès du crédirentier. Il est à noter que la plupart du temps, la vente avec rente viagère concerne les biens immobiliers. Il faut cependant préciser qu’elle peut aussi plus rarement concerner les biens mobiliers ou le capital.

La vente d’un immeuble avec rente viagère peut prendre plusieurs formes, il peut s’agir d’un viager libre ou d’un viager occupé ou encore d’une vente avec ou sans bouquet.

On parlera de viager libre dans l’hypothèse où le ou les acquéreurs prennent immédiatement possession du bien vendu. Ceci présuppose bien évidemment que le crédirentier quitte le bien vendu suite à la vente de l’immeuble. Par contre, on parlera de viager occupé, dans l’hypothèse où le vendeur crédirentier continue à occuper le bien. Cette occupation peut se faire sous forme d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation.

L’usufruit est un droit réel permettant à son titulaire d’utiliser et de jouir du bien jusqu’à son décès. Ainsi si le crédirentier se réserve l’usufruit du bien, il pourra continuer à l’utiliser jusqu’à son décès c’est-à-dire l’occuper lui-même aussi longtemps qu’il le souhaite et même le louer à un tiers.

Le droit d’usage et d’habitation est lui également un droit réel, mais à caractère personnel. Le crédirentier pourra donc occuper le bien jusqu’à son décès mais exclusivement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Par contre, il ne pourra pas le louer.

Dans le cadre des viagers occupés, sauf accord entre le crédirentier et le débirentier, la répartition des frais et charges se fera conformément aux articles 605 et suivants du Code civil. L’article 605 du Code civil prévoit que : « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier est aussi tenu ». L’article 606 du Code civil dispose quant à lui que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». D’une manière générale, on considère comme grosses réparations, tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générale de l’immeuble, le reste étant de l’ordre de l’entretien, c’est-à- dire utile au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Afin d’éviter d’importants frais, il est capital de prévoir dans l’acte notarié quels frais le crédirentier devra supporter et lesquels seront à charge du débirentier !

Quant au prix de vente ?

Le prix de vente en viager peut se composer de deux éléments à savoir d’un bouquet et d’une rente. Il est cependant également possible de prévoir uniquement une rente. Le bouquet est une somme d’argent librement déterminée par les parties et qui est versée au comptant au vendeur au moment de la vente. Le montant de la rente, quant à lui est calculé en fonction de la valeur du bien, c’est-à-dire le prix auquel le bien immobilier pourrait se vendre dans des délais raisonnables compte tenu du marché.

Il est bien évident que le montant de la rente sera plus important s’il s’agit d’un viager libre alors que le débirentier pourra immédiatement l’occuper. S’il s’agit d’un viager occupé et que le crédirentier se réserve donc un droit d’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, il est évident que le montant de la rente sera à l’inverse moindre.

Le montant de la rente dépendra également du montant du bouquet versé par l’acquéreur au moment de la vente. Il est évident que dans le cadre d’un bouquet important, la rente sera réduite en conséquence. Le montant de la rente dépendra bien évidemment également de l’âge du crédirentier et de l’espérance de vie calculée suivant les barèmes de mortalité.

Les avantages pour le vendeur en viager :

Le vendeur en viager occupé est libéré de certaines charges, à savoir l’impôt foncier, les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble ainsi que les gros travaux.

De quelles possibilités dispose le crédirentier en cas de non-paiement de la rente par le débirentier ?

Tout vendeur d’immeuble dispose en principe du privilège du vendeur conformément à l’article 2103 alinéa 1 du Code civil. Il s’agit d’une garantie qui permet au vendeur, qui n’a pas obtenu la totalité du prix, de se faire payer, en cas de revente du bien, les sommes qui lui restent dues par priorité sur tous les autres créanciers, même hypothécaires. Le privilège du vendeur permettra au crédirentier, en cas de non-paiement des rentes par le débirentier, de faire vendre le bien immobilier afin d’obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues.

Par contre, le privilège du vendeur ne permet pas au crédirentier de faire annuler la vente en cas de non-paiement des rentes.

On notera également, que conformément à l’article 1978 du Code civil, « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné, il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur, et de faire ordonner ou consentir sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages ».

Si le juge prononce la résolution du contrat, ce dernier est réputé n’avoir jamais existé. Le débirentier pourra alors réclamer le remboursement du bouquet et des rentes versées.

Finalement, le crédirentier pourra, en cas de défaut de paiement, faire saisir et vendre les biens du débirentier afin d’obtenir sur le prix de vente l’emploi d’une somme suffisante pour payer les arrérages.

L’imposition de la rente viagère :

L’imposition de la rente viagère répond aux critères suivants :

– Exemption de la 1ère tranche mensuelle de 50 % de la rente viagère mensuelle (article 115 alinéa 14 de la loi concernant l’impôt sur le revenu datée du 4 décembre 1967)

– Imposition de la 2nde tranche mensuelle de 50 % de la rente viagère mensuelle au taux normal (article 96 de la loi concernant l’impôt sur le revenu datée du 4 décembre 1967)

S.MARTIN 20.01.2015